Нельготная ипотека: плюсы и минусы кредитования по рыночной ставке

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Обновлено 04.07.2024

Основная разница между льготной и рыночной ипотекой – более высокая процентная ставка. В первом случае часть её субсидирует государство – покрывает разницу так, чтобы по итогу банк получал прибыль, как будто выдал нельготную ипотеку. Во втором случае проценты банку полностью выплачивает заёмщик. Но, несмотря на то, что ставка выше, обычная ипотека имеет ряд преимуществ.

Особенности рыночной ипотеки

Льготные программы удобны, прежде всего, тем, что заёмщик переплачивает меньше. Если учитывать длительный срок кредитования, обычно превышающий 10 лет, то экономия получается существенной. Но у классических программ есть свои особенности:

1. Они доступны всем. Чтобы получить кредит по льготной ставке, заёмщик обычно должен выполнить ряд условий. К примеру, чтобы получить жилищный заём в Отбасы банк, необходимо минимум 3 года копить на депозите средства, для промежуточного займа на депозите должна находиться минимум половина суммы от основного долга. И даже при таких условиях ставки не будут нулевыми, а составляют от 3,5 до 8,5%.
2. Вариантов рыночных программ кредитования намного больше, чем льготных. Если государство субсидирует ставку банку, оно ставит перед собой определённые цели. Прежде всего, это развитие первичного рынка недвижимости. Поэтому в основном кредиты рассчитаны на покупку жилья в новостройках. Это сразу ограничивает круг потенциальных заемщиков – в небольших населённых пунктах новые дома строятся в минимальном объёме или вовсе не возводятся.
3. Первый взнос. По льготным программам он установлен сразу, и снизить его практически невозможно. По рыночным есть варианты, в том числе ипотека без первого взноса, пусть и с более высокой ставкой и ужесточением других условий получения денег.

Рыночная ипотека, по сути, напоминает обычный потребительский кредит, только деньги выдаются на покупку жилья. При этом заёмщик может выбрать и вторичное, и первичное, не привязываться к определённому району, оформить кредит сразу, а не терять время, например, на накопления на депозите.

Как формируется ставка по нельготной ипотеке

По классической ипотеке процентная ставка формируется банком-кредитором и не зависит от того, будет ли и в каком объёме государство субсидировать её часть, как в льготных программах. Она формируется, прежде всего, с учетом размера базовой ставки, которую устанавливает Национальный банк Казахстана.

От неё зависят и другие кредиты – автомобильные, потребительские, для бизнеса, ставки по кредитным картам, а также по вкладам. Сейчас базовая ставка составляет 16,75%. Все программы, по которым ставка ниже, так или иначе можно считать «условно льготными» – часть недополученной прибыли банку будут компенсировать государство или застройщик, возможно, сам банк будет снижать её для привлечения клиентов и развития определённого кредитного направления.

Кроме того, ставка может меняться для конкретного заёмщика. На это влияют следующие факторы:

1. Первый взнос. Чем он больше, тем меньше риски банка, поэтому он может уменьшить ГЭСВ.
2. Зарплатный клиент. В этом случае кредитор видит денежные поступления заёмщика на протяжении определенного времени, может быть уверен в его платёжеспособности. Для таких клиентов ставка тоже может снижаться, но в среднем не более чем на 0,5–1%.
3. Страховки. Банки могут предложить более выгодное кредитование, если заёмщик кроме обязательного страхования залога (квартиры, дома или другой недвижимости) дополнительно страхует, например, свои жизнь и здоровье. Эта страховка необязательна, от неё можно в любой момент отказаться, но при её наличии кредитор иногда делает скидки.

И по льготным, и по рыночным ипотекам банк не вправе повышать процентную ставку в одностороннем порядке после того, как заключён договор. Поэтому на протяжении всего срока, а иногда это больше 20–25 лет, заёмщик будет платить банку по той ставке, которая оговаривалась при подаче заявки.

Есть ли ограничения

По рыночной ипотеке ограничений для клиента намного меньше, чем по льготной:

1. Нет требований к отсутствию собственного жилья. Например, по льготной программе «7-20-25» заёмщик, который подаёт заявку, не должен иметь в собственности квартиру или дом.
2. Нет лимитов по сумме в зависимости от места проживания. По той же льготной программе те, кто живёт в крупных городах, могут получить до 25 млн тенге, а остальные – всего до 15 млн тенге. По рыночной ипотеке сумма зависит исключительно от платёжеспособности заёмщика и стоимости жилья.
3. С рыночной ипотекой работают все банки. Льготные же программы реализуют определённые финансовые учреждения, которые назначаются государством. Так, подать заявку на участие в программе «7-20-25» можно только в 9 казахстанских банках.
4. У льготных кредитов есть определённые сроки и/или лимиты финансирования. Рыночные работают всегда, не зависят от выделяемых государством средств на субсидирование ставки. Конечно, банк может прекратить действие той или иной программы, но всегда взамен предложит другую, возможно, даже более выгодную.

Ипотека от застройщика – такая же рыночная, хотя ставка невысока. По ней есть определённые ограничения, хотя их и меньше, чем по льготным продуктам. Основное из них – покупка определённого объекта, обычно это новостройка.

Плюсы классической ипотеки

Основные преимущества:

• коммерческая ипотека позволяет купить практически любое жильё, в том числе предназначенное для ведения бизнеса, например офис или склад;
• заёмщику необязательно соблюдать специальные требования, достаточно соответствовать условиям, которые ставит банк – иметь достаточный доход, хорошую кредитную историю, постоянное место работы;
• по льготным программам условия всегда определены заранее, а по рыночным банк может индивидуально «подходить» к каждому клиенту, в том числе в части размера процентной ставки;
• для некоторых категорий клиентов банки делают скидки, например для зарплатных;
• таких программ кредитования больше – только в одном крупном банке их может быть до 3–5 с разными условиями;
• в некоторых случаях рыночную ипотеку оформить быстрее;
• первый взнос нужен не всегда;
• нет ограничений по времени и объёмам финансирования.

Кроме того, сроки по обычной программе могут быть выше, чем по некоторым льготным, поэтому заёмщик может минимизировать финансовую нагрузку, растянув выплату на большее количество лет.

Минусы нельготного жилищного кредита

У классических жилищных кредитов есть минусы:

• основной из них – повышенная процентная ставка, которая лежит на плечах заёмщика в полном объёме, ведь «помощи» от застройщика или государства не будет;
• итоговая переплата обычно оказывается выше, причём иногда более чем в два раза – если учитывать длительность кредитования, то фактически заёмщик переплачивает более 100% от первоначальной суммы.

В 2022 году ипотеку в Казахстане получили 159000 человек – это на 3600 заемщиков меньше, чем в предыдущем году, но средний чек вырос более чем на 12%. В общем портфеле ипотека уже занимает около 20%, при том, что всего пять лет назад этот показатель составлял 8%. Спрос на такие кредиты во многом вызван удорожанием жилья и аренды.