Кредит под залог недвижимости в РК

Автор страницы

Константин Яковлев

Основал сайт Zanimaem.kz в 2016 году. Более 6 лет работал в финансах и кредитовании, более 14 лет в маркетинге. Отвечает за редактуру текстов, составление рэнкинга МФО и Банков.

Обновлено 05.07.2024

Если речь идет о получении достаточно крупной суммы средств и заемщик не хочет платить высокие проценты за возможность пользоваться чужим денежным ресурсом, ему стоит задуматься об оформлении кредита под залог, который предлагают многие банки РК. Но, чтобы воспользоваться такой ипотечной программой, недостаточно иметь высокий доход и предоставить документы, подтверждающие платежеспособность. Важно выполнить основное требование кредитора и передать в качестве обеспечения недвижимое имущество, которое до момента полного погашения задолженности будет выступать в качестве гарантии выполнения текущего обязательства. При этом, принимая решение об оформлении кредита под залог жилья, заемщик должен учесть возможные последствия просрочки, если он не сможет в срок вернуть деньги банку и в отношении него будет инициирована процедура принудительного взыскания.

Условия оформления

Если клиент является собственником недвижимости, то он может передать ее в качестве залога своему кредитору, получив до 70% от ее оценочной стоимости. Это существенно расширяет его возможности по использованию предоставленных средств, учитывая, что в рамках беззалогового кредитования он может рассчитывать максимум на 3 млн. тенге (при наличии обеспечения можно в среднем получить до 25-30 млн. тенге).

В большинстве случаев на таких условиях банки предлагают нецелевые программы, а это значит, что можно воспользоваться полученными деньгами на свое усмотрение, не отчитываясь о том, куда они были потрачены (как вариант, под залог недвижимости можно даже получить кредит на развитие бизнеса, заключив сделку как физическое лицо).

Ставка за использование средств устанавливается в индивидуальном порядке и рассчитывается с учетом целого ряда параметров (например, потребителям, которые получают зарплату на карту выбранного банка, ставка вознаграждения может быть снижена на 2-3 процентных пункта). Но в любом случае, если заемщик предоставит ликвидный залог, он должен рассчитывать на более низкую ставку (в среднем на 1-2 процентных пункта ниже, чем по беззалоговому кредиту), что позволит сократить объем переплаты при погашении задолженности.

При наличии обеспечения клиент заключает долгосрочную сделку и выплачивает задолженность равными или дифференцированными платежами. На таких условиях деньги предоставляются на срок до 10-ти лет с возможностью досрочного погашения обязательства (если не установлен мораторий на такую операцию), но за несоблюдение графика выплат кредитор обязательно начислит штраф, что всегда предусмотрено условиями кредитования.

Неизменное требование для получения денег под залог имущественного обеспечения – это наличие у клиента ликвидной недвижимости, которая определяется с учетом целого ряда факторов и параметров.

Срок рассмотрения заявки составляет не более 3-х дней, но банк может запросить дополнительные документы или материалы, вследствие чего решение о выдаче денег может быть принято через 8-10 дней. Такой длительный срок рассмотрения можно объяснить использованием более сложной процедуры оценки и объемным пакетом документов.

Требования к недвижимости

Кредит под залог – это специальная ипотечная программа, предназначенная для заемщиков, которым нужна крупная сумма денег на самых оптимальных условиях. Но в связи с тем, что до момента полного погашения задолженности (а на это может отводиться 8-10 лет) жилье выступает в качестве гарантии исполнения взятых обязательств, к нему выдвигается целый ряд требований, которым оно должно полностью соответствовать.

Достаточно изучить актуальные банковские программы на рынке РК, чтобы убедиться в том, что обеспечением по кредиту может быть не только жилая квартира, но и другая недвижимость – земельный участок, дом, гараж и даже дача. Главное, чтобы в течение всего срока действия договора имущество сохраняло свою первоначальную стоимость, было ликвидным и соответствовало определенным требованиям.

Квартира в многоэтажном доме

Если заемщик хочет получить деньги под залог квартиры, то многоэтажный дом, в котором она размещена, не должен находиться в аварийном состоянии и быть старше 50-60 лет. Предпочтение отдается жилью на средних этажах, учитывая, что кредиторы предпочитают не брать в качестве обеспечения квартиры, расположенные на первом или последнем этаже.

Многоэтажный дом не должен находиться в сейсмически опасной зоне или за чертой города. Его стены должны быть выполнены из прочных материалов (железобетон, кирпич), а если в квартире была выполнена планировка, то она должна быть полностью узаконена (это подтверждается соответствующими документами).

Дом (индивидуальная постройка)

Банк без проблем одобрит выдачу денег под залог дома, если он полностью достроен, к нему подведены все необходимые коммуникации, и он пригоден для постоянного проживания, независимо от времени года. Предпочтение отдается относительно новым постройкам, которые уже зарегистрированы в государственных органах.

Земля, на которой расположен дом, тоже должна быть собственностью заемщика, иначе в выдаче средств будет отказано. Кроме того, она не должна иметь особый статус (для связи, национальной безопасности, транспорта и т. д.), что усложнит процедуру ее отчуждения, и не быть предметом долгосрочной аренды с третьим лицом.

Дом должен находиться не далее 250 км от города или в его черте. Но кредитор не примет в качестве обеспечения строение с саманными или каркасно-камышитовыми стенами, что указывает на недолговечность здания.

Другое недвижимое имущество

Если потребитель хочет передать банку для получения денег другое недвижимое имущество (дачу, гараж, земельный участок и т. д.), то не исключено, что решение по заявке будет принято в индивидуальном порядке, на что потребуется больше времени. Но в заключении сделки будет отказано, если имущество, независимо от его вида:

• находится в аварийном состоянии;
• не зарегистрировано в государственных органах, является самостроем;
• находится за пределами населенного пункта;
• признано неликвидным на основании проведенной оценки;
• за заемщиком числится задолженность по оплате коммунальных услуг.

Особенности кредитования

Чтобы получить деньги под залог недвижимости, не обязательно, чтобы оно являлось собственностью должника. В отдельных случаях допускается, чтобы владельцем обеспечения было третье лицо, которое выразило свое согласие на участие в кредитной сделке в качестве залогодателя. Но в связи с тем, что такая процедура кредитования сопряжена с определенными трудностями (в частности, учитывая риски, далеко не все граждане готовы передавать свое имущество банку ради выгоды другого лица), на практике такая схема получения средств встречается достаточно редко, несмотря на то, что она не противоречит нормам законодательства РК.

Читайте также: МФО выдающие кредиты под залог недвижимости – отвечает консультант Занимаем.kz

Передав кредитору недвижимость для обеспечения обязательства, потребитель может по-прежнему ее использовать по назначению (например, проживать вместе с другими членами семьи, делать ремонт и т. д.). Но в виду особого статуса залога, он не сможет его продать, подарить или обменять до момента полного погашения долга и снятия такого ограничения. При этом банк вправе потребовать передать ему на хранение оригиналы правоустанавливающих документов, чтобы исключить вероятность мошенничества.

Если на жилой площади проживают другие лица, то потребуется их нотариально оформленное согласие на передачу банку недвижимости в рамках ипотечного кредитования. Большие проблемы могут возникнуть в том случае, если в квартире или доме зарегистрированы несовершеннолетние дети, так как, в соответствии с законодательством РК, к процессу придется подключить органы опеки и попечительства, которые должны дать согласие на оформление кредита и внесудебную реализацию имущества. Но, учитывая большой риск потери жилья несовершеннолетними лицами, они редко одобряют подобные сделки и не предоставляют необходимые документы.

Даже если заемщик уверен в ликвидности своего имущества, ему не стоит надеяться на получение кредита, сумма которого будет соответствовать рыночной стоимости обеспечения. Если в условиях программы сказано, что банк выдает до 70% стоимости, то расчет этого параметра будет осуществлен на основании оценки, которую проведет эксперт аккредитованной оценочной компании.

Преимущества и недостатки

Кредит под залог недвижимости – это оптимальное решение проблемы для клиента, которому нужна крупная сумма средств и он хочет избежать большой переплаты при погашении задолженности. Передавая банку имущественное обеспечение, он может рассчитывать на самые выгодные условия кредитования, которые характерны для беззалоговых программ.

В то же время, если залог полностью соответствует требованиям кредитора, можно не опасаться отказа из-за низкой платежеспособности или нестабильного финансового положения. А в некоторых ситуациях банк даже может не требовать документы, подтверждающие наличие дохода, что по достоинству оценят граждане без официального трудоустройства.

Несмотря на то, что кредит с обеспечением – это ипотечная программа, полученные средства потребитель вправе потратить на свое усмотрение (в том числе и на покупку другого жилья). При этом он может не опасаться большой долговой нагрузки при выплате задолженности, так как у него всегда будет возможность растянуть процесс внесения платежей на длительный срок (чем дольше срок погашения, тем меньше размер обязательных платежей).

Но при использовании такой программы не стоит забывать о ее недостатках. В первую очередь – это большие расходы при оформлении и обслуживании задолженности, которые могут частично снизить выгодность условий. Так, в частности, даже с учетом того, что деньги предоставляются под более низкий процент, при подаче заявки клиенту придется оплатить оценку имущества, комиссию за подачу документов или выдачу средств, а также услуги нотариуса, который должен оформить договор залога. Кроме того, ежегодно он будет вынужден оплачивать страховку, несмотря на то, что выгодоприобретателем по условиям договора страхования будет выступать банк-кредитор.

Следует отметить, что часть платежей и комиссий оплачиваются еще до принятия решения по кредитной заявке (например, услуги эксперта по оценке недвижимости). И если в предоставлении средств будет отказано, никто не компенсирует заемщику его расходы, несмотря на то, что он все равно не сможет воспользоваться кредитным продуктом банка.

Возможные риски

Передавая банку недвижимость в качестве обеспечения договора, гражданин должен осознавать, чем это может обернуться в случае нарушения условий выплаты задолженности. При просрочке кредитор не только сможет начислить штрафные проценты, что предусмотрено условиями сделки, но и воспользоваться своим правом произвести взыскание за счет предмета ипотеки – недвижимости должника.

Учитывая, что по закону никто не может произвести смену собственника залога, пока такое ограничение не будет снято в установленном для этой процедуры порядке, столкнувшись с просрочкой и перспективой потери жилья, гражданину не удастся его оставить в собственности своей семьи или уберечь от реализации на публичных торгах (продажа имущества – стандартная практика у должников, которым грозит принудительное взыскание). И если дело дойдет до судебного разбирательства, банк обязательно воспользуется первоочередным правом на получение денег от продажи залога для удовлетворения текущего кредитного требования.

Но если не уделить должного внимания изучению условий кредитования, то в такой ситуации может оказаться даже платежеспособный клиент, который планировал вовремя погасить долг. В частности, если договором будет предусматриваться возможность изменения процентной ставки в одностороннем порядке, в какой-то момент банк может изменить первоначальные условия кредитования, в результате чего они станут непосильным грузом для бюджета должника.

Впрочем, не стоит думать, что кредиторы только и ждут того момента, когда их клиенты не смогут обслуживать свои обязательства и можно будет отобрать их залоговое имущество. Любой банк заинтересован в ежемесячном получении процентов, за счет которых формируется доходность, и совсем не намерен заниматься продажей жилья своих должников, которые больше не могут в срок вносить платежи. Поэтому при возникновении просрочки кредитор всегда даст потребителю время на урегулирование проблем с платежеспособностью и не будет в течение нескольких месяцев подавать в суд, невзирая на беспроигрышность такого дела. Более того, он может предложить специальные условия выплаты (например, кредитные каникулы), чтобы заемщик мог быстрее погасить долг, несмотря на ограниченность своих финансовых возможностей.