Как снизить ставку по ипотеке: топ-3 способа

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Ипотека – самый «затратный» банковский кредит. Даже если ставка по нему ниже, чем, например, по кредитной карте, из-за длительного срока переплата часто достигает или даже превышает выданную сумму. Клиент фактически переплачивает в два раза, а иногда и больше. Но существуют способы, чтобы снизить текущий процент по кредиту.

Как устанавливают ставку по ипотеке

Стандартно процентная ставка определяется программой кредитования и известна и заёмщику, и банку заранее. В отличие от кредитных карт, где ставка зависит от льготного периода, типа денежных операций и других параметров, по другим кредитам ставку устанавливают сразу. Более того, банк не может увеличить её в одностороннем порядке, а клиент будет платить по единой ставке до конца срока действия договора.

Но кроме условий программы на процентную ставку могут влиять такие параметры:

1. Статус клиента. Например, для зарплатных часто делают послабления и могут снижать размер ставки в среднем на 0,5-1%, иногда больше.
2. Приобретение дополнительных платных услуг. Чаще всего речь идёт о страховке – кроме обязательного страхования недвижимости как предмета залога можно застраховать жизнь и здоровье, в результате чего банк может снизить ставку.

По закону банк всё-таки может поднять ставку, когда договор уже заключён, но для этого нужно получить согласие заёмщика и заключить дополнительное соглашение. Естественно, ни один клиент не согласится добровольно увеличить переплату по ипотеке, поэтому на практике такой вариант не встречается.

Как снизить процент до подписания договора

Пока договор не заключён, теоретически потенциальный заёмщик может договориться с банком и уменьшить размер процентной ставки. Сделать это можно следующими способами:

1. Повысить первый взнос по ипотеке. Иногда банки идут навстречу таким клиентам и уменьшают переплату. Речь идёт о ситуациях, когда первоначальный взнос составляет не 10-20%, а 50% и более. Снижение ставки возможно в виду того, что при небольшом размере кредита банк меньше рискует, поэтому готов давать заёмщикам бонусы.
2. Быть привлекательным клиентом для банка. Это значит, что необходимо иметь хорошую кредитную историю, низкую закредитованность (минимум текущих обязательств или вообще их отсутствие), хороший доход.
3. Привлечь поручителей или созаёмщиков. Естественно, они также должны подходить под требования банка – быть официально трудоустроенными, платёжеспособными, без большого количества долгов и с хорошей кредитной историей.
4. Предоставить дополнительный залог. Использовать в ипотеке в качестве залога не приобретаемую недвижимость, а другую, которая принадлежит клиенту по праву собственности. Также в качестве дополнительного залога можно использовать авто.

Ещё один способ законно уменьшить переплату – участвовать в льготных программах ипотечного кредитования, по которым ставка банкам субсидируется государством.

Как уменьшить ставку после получения кредита

Когда ипотека уже оформлена, заёмщик получил деньги и купил жильё, снизить процентную ставку сложнее, но и здесь есть варианты.

Рефинансирование

Один из самых доступных способов для заемщиков – рефинансирование. Основные особенности таких программ:

1. Процентная ставка по ним должна быть минимум на 1-2% меньше, чем по текущему кредиту. В противном случае выгода будет минимальной.
2. Перекредитоваться можно и в своём, и в стороннем банке, но своим клиентам обычно отказывают, поскольку банку нет смысла добровольно лишаться прибыли.
3. Вместе с ипотекой можно включить в новый кредит и другие обязательства, например долги по кредитным картам, автокредиту, обычным потребительским кредитам, картам рассрочки и др. Банки иногда дают клиентам дополнительную сумму на руки.
4. За счёт снижения процентной ставки заёмщик может снизить размер ежемесячного платежа, продлить срок кредита. В любом случае финансовая нагрузка на клиента уменьшается.
5. Условия по новому кредиту будут отличаться от тех, что действовали по первоначальному. Например, вы платили первому банку по аннуитетной схеме платежей, при перекредитовании можно выбрать дифференцированную.
6. Использование рефинансирования иногда позволяет вывести недвижимость из залога. Это удобно в случае, если клиент хочет продать или подарить квартиру, но до полного погашения кредита ещё далеко.

У рефинансирования есть отрицательные стороны. Например, чтобы перекредитоваться, часто приходится нести дополнительные расходы – оформление страховок, комиссии банку и др.

Реструктуризация

Под реструктуризацией понимают изменение условий договора, которые позволяют клиенту погасить задолженность. Её используют, когда у заёмщика возникают финансовые проблемы – снижается доход из-за увольнения с работы, длительной болезни и по другим причинам.

От рефинансирования такая услуга отличается тем, что оформить её можно только в своём банке, процентная ставка снижается не всегда, к тому же, банк может отказать клиенту, если тот не подтвердит ухудшение дохода документально.

С помощью реструктуризации можно:

1. Продлить срок договора. Благодаря этому автоматически уменьшится размер ежемесячного платежа и финансовая нагрузка упадёт.
2. Снизить процентную ставку. Банки редко идут на это – кредитору проще продлить срок кредита, чем снизить ставку и уменьшить потенциальную прибыль.
3. Получить кредитные каникулы. С помощью реструктуризации можно взять отсрочку в среднем на срок до 6 месяцев, в течение которой клиент вообще ничего не платит или вносит только начисленные по ипотеке проценты.
4. Изменить схему погашения. С аннуитетной на дифференцированную и наоборот.

В целом, реструктуризация представляет собой соглашение двух сторон – кредитора и заёмщика. Единых правил для этой операции нет, поэтому дополнительное соглашение заключается на тех условиях, которые устроят и банк, и клиента.

Реструктуризацию используют уже в момент появления просроченной задолженности, в то же время рефинансирование доступно тем заемщикам, которые ещё не допустили просрочки. При обращении в банк за этой услугой клиент должен доказать, что не в состоянии платить, например, подтвердить длительную болезнь, нахождение в декрете или отпуске по уходу за ребёнком и другие причины снижения доходов.

В течение двух недель банк должен ответить письменно, проверив заявление и документы заёмщика. Помните, что законодательно не закреплена обязанность банков предоставлять заёмщикам возможность реструктуризации ипотеки.

Страхование

Если вы отказались от добровольной страховки при получении ипотеки, теоретически можно приобрести её, когда договор с банком уже заключён. В некоторых случаях это помогает снизить процентную ставку, однако нужно учитывать, что стоимость страховки может «перекрыть» выгоду от уменьшения ставки по кредиту.

В рамках ипотеки используется несколько видов страхования:

1. Обязательное. Клиент обязан по закону застраховать жильё, которое приобретает за заёмные средства. Дом, квартира и др. до момента полного погашения выступают залогом, поэтому страхование объекта обязательно, иначе банк просто не одобрит заявку.
2. Добровольное. Например, заёмщик может согласиться на страхование жизни и здоровья. Для банка это дополнительная гарантия выплаты, поскольку если клиент не сможет платить из-за потери трудоспособности, страховая компания выдаст компенсацию, которой можно будет полностью или частично закрыть долг. Заёмщик не обязан соглашаться на него, но банки часто стимулируют приобретать полис, предлагая снижение процентной ставки.

Важно учитывать, что возможность и условия изменения процентной ставки должны быть прописаны в основном ипотечном договоре. Любые изменения в нём должны быть зафиксированы документально, в большинстве случаев банк заключает с заёмщиком дополнительное соглашение или даже новый договор.

Чаще всего клиенты пользуются рефинансированием – это самый простой способ уменьшить переплату. Кроме того, оно позволяет объединить несколько кредитов в один (обычно не более пяти) и получить дополнительную сумму на руки. Но для рефинансирования важно, чтобы по текущей ипотеке не было просрочек, после заключения договора прошло минимум 3-6 месяцев и столько же осталось до конца срока. Минус в том, что ставка рефинансирования обычно не на много ниже действующих ставок по ипотечным кредитам, а если речь о льготных программах, субсидируемых государством, то ставки ещё ниже найти невозможно.

Реструктуризацию используют в случае просроченных задолженностей и невозможности дальше выплачивать кредит. Но одного желания клиента мало – важно документально подтвердить существенное снижение дохода. Кроме того, банк может отказать, поскольку по закону не обязан соглашаться на реструктуризацию.