Как продать залоговое имущество – кредитное авто или жильё

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Обновлено 04.07.2024

Когда клиент банка оформляет ипотеку или автокредит, имущество – жильё или машина – остается у кредитора в залоге. Обременение действует до тех пор, пока долг не будет полностью погашен. Но есть способы продать квартиру или автомобиль, даже если они ещё не вышли из-под залога.

Как жилье или авто оказываются в залоге

Если клиент оформляет целевой кредит – ипотеку или автокредит, программа кредитования подразумевает, что купленное имущество останется в залоге до выплаты долга. На него накладывается обременение – оно ограничивает права собственника. Владельцем становится заёмщик, а банк как бы блокирует возможность продажи, дарения или обмена.

В этой ситуации залогодержателем становится банк – он не имеет права в одностороннем порядке продать или подарить жильё или машину заёмщика, но вправе решать, как он будет распоряжаться ими. Обеспечение служит для банка гарантией, что заёмщик выполнит обязательства по погашению долга. А в случае, если он этого не сделает, у банка будет ликвидный залог, который можно реализовать и погасить долг.

Обременением называют не только ограничения, которые накладываются на кредитное имущество. Оно действует, в том числе, и при аресте недвижимости или авто, для защиты прав несовершеннолетних (ограничения на продажу могут установить органы опеки).

Какие ограничения действуют

Сразу после покупки владелец машины или квартиры может свободно распоряжаться ими – например, сдавать жильё в аренду, давать право управления автомобилем. Ограничения распространяются только на несколько действий:

• продажу:
• обмен;
• дарение;
• завещание.

Но технически все эти действия можно совершить, если позволит банк. То есть, собственник не может самостоятельно продать жильё – сделку без письменного согласия кредитора не оформят, поскольку данные об обременении есть во всех органах регистрации. Это же касается и автомобиля.

Статья 413 Гражданского кодекса РК говорит, что продажа имущества возможна только в том случае, если на нём не будет обременения правами третьих лиц или письменного согласия покупателя приобрести залоговое имущество. Если покупатель приобретет квартиру или авто, а после узнает, что на них есть обременение (хотя технически это почти невозможно), он вправе требовать расторжения договора, возмещения убытков или уменьшения цены.

Способы продажи залогового имущества

Несмотря на ограничения, которые формирует обременение, кредитные машину или квартиру можно продать. Для этого существует несколько способов.

Погашение долга

Самый быстрый, но не всегда подходящий, способ продать кредитную машину или жильё – полностью рассчитаться с банком. Как только долг будет погашен, обременение снимается, а имущество становится свободным от ограничений – его можно продать, подарить или завещать уже без согласия кредитора.

Минус такого способа – для него нужна определённая сумма денег. Например, если вы взяли ипотеку на 10 лет, а платили только в течение 2 лет, для полного погашения задолженности понадобится внушительная сумма.

Что делать, если решили досрочно погасить кредит и продать имущество:

1. Обратитесь в банк и узнайте нюансы досрочного погашения. Некоторые требуют, чтобы заёмщик уведомлял об этом минимум за 30 дней. Помните, что штрафные санкции при досрочном погашении неправомерны – банк не вправе запрещать вам закрывать долг в любое время после оформления договора, даже если ещё не подошёл к концу срок его действия.
2. Узнайте точную сумму задолженности. Даже если вы останетесь должны банку 5–10 тенге, получить справку об отсутствии задолженности, которая необходима для продажи кредитных жилья или машины, не получится.
3. Внесите всю сумму долга и обратитесь в банк, чтобы получить справку о том, что вы ничего не должны.
4. Снимите обременение. После того как заёмщик рассчитается с банком, недвижимость или автомобиль перестают быть залогом. С этой справкой и личными документами обратитесь в ЦОН или на egov.

После снятия обременения заёмщик становится полноправным и единственным владельцем имущества. Он может сделать с ним всё что угодно, в том числе продать. Кстати, нелишним будет получить в ЦОН или на egov справку об отсутствии обременений – её можно предъявить покупателю в качестве доказательства, что квартира или машина не находятся в залоге.

Продажа имущества с помощью банка

Кредитную машину или квартиру можно продать через банк. В этом случае он выступает не только кредитором, но и продавцом вашего имущества. Такие операции выполняют не все банки, в основном крупнейшие. Например, имущество на продажу есть в Евразийском банке и Отбасы банке.

Скупка залоговых квартир, домов и машин – не основная деятельность банка, скорее, это исключение. Заёмщик может воспользоваться этой услугой, если:

• объект находится в ипотеке или приобретен в автокредит, но выплатить долг невозможно;
• продать имущество нужно с минимальными затратами сил – банк сам занимается размещением объявлений, поиском покупателей и оформлением документов.

После того как заёмщик обратится в банк, и кредитор одобрит покупку у него имущества, оно попадает в специальный раздел официального сайта.

Что нужно учитывать клиенту:

• банк вряд ли согласится на покупку залоговой недвижимости, если там, например, зарегистрированы несовершеннолетние или дети выступают совладельцами жилья – в этом случае нужно разрешение органов опеки;
• неликвидное жильё банк тоже не примет – в квартире должны быть все коммуникации, дом, в котором она находится, должен быть в нормальном состоянии;
• это же касается и машин – банк вряд ли согласится на приём автомобиля возрастом старше 12–15 лет, побывавшего в нескольких авариях.

Сделка проходит в несколько этапов:

• клиент должен получить согласие банка;
• затем определяется стоимость жилья или авто – для этого привлекают профессионального оценщика или оценочную компанию, которые осматривают объект и составляют отчёт;
• после оценки недвижимость или авто выставляются на продажу, банк самостоятельно находит покупателя, затем приглашает клиента на заключение сделки;
• после оформляются документы, с имущества снимается обременение;
• вырученные деньги уходят на погашение задолженности по кредиту – иногда бывает так, что полученной суммы не хватает, а заёмщик всё равно остаётся должен кредитору, но если средств «с избытком», тогда заёмщику отдают остаток;
• после этого можно получить справку об отсутствии задолженности.

Учитывайте, что в таком случае продажи заёмщик не может сам выбрать покупателя и установить цену, которая ему кажется справедливой – дисконт может достигать 20%.

Переоформление кредитного договора на покупателя

Ещё один способ продать залоговое имущество – найти покупателя, который будет готов взять на себя обязательства по кредиту. Это выглядит так:

• обращаетесь в банк и договариваетесь с ним о возможности переоформить кредитный договор на другого человека;
• затем самостоятельно устанавливаете цену жилья или машины, размещаете объявления или обращаетесь к посредникам;
• находите покупателя, который, по сути, готов взять на себя ваш кредит;
• вместе с покупателем обращаетесь в банк, переоформляете кредитный договор и залог;
• после этого выплачивать задолженность будет покупатель.

Учтите, что при такой сделке покупатель должен не только согласится взять залоговое имущество, но и соответствовать требованиям банка, поскольку заёмщиком теперь будет он. То есть, перед переоформлением договора проверят его кредитную историю, платежеспособность, уровень дохода, место работы и другие параметры. Если покупатель не будет соответствовать требованиям, банк не разрешит провести такую сделку.

Вообще, банки идут на переоформление кредитных договоров неохотно, да и найти покупателя, готового пройти такую процедуру, тоже непросто.

Продажа с погашением долга деньгами покупателя

Ещё один вариант продать машину или квартиру, которые находятся в залоге у банка, – погасить задолженность теми деньгами, которые даст покупатель. Как это выглядит:

• вы обращаетесь в банк и получаете письменное согласие на продажу залогового имущества с одновременным погашением задолженности;
• затем находите покупателя и объясняете ему ситуацию – сейчас имущество с обременением, но теми деньгами, которые он планирует заплатить за него, долг будет погашен, а обременение снято;
• вместе с покупателем обращаетесь в банк и проводите трёхстороннюю сделку – одновременно закрывается кредит и происходит сделка купли-продажи, соответственно, перед заключением купли-продажи снимается обременение, а права на имущество переходят от заёмщика к покупателю.

В этом случае покупатель не берёт на себя кредитные обязательства, поэтому не обязан соответствовать требованиям банка по выдаче кредитов. Для защиты всех сторон сделки банки открывают два специальных счёта (аккредитива) или предоставляют две банковских ячейки. В одну вносятся деньги, сумма которых равна остатку долга по ипотеке или автокредиту, во вторую – остаток суммы, который покупатель должен передать продавцу.

Когда договор подписан, деньги с одного счёта переводятся в пользу банка – кредит закрывается. Второй счёт размораживается, и «бывший» заёмщик может забрать остаток суммы за продажу своего имущества.

Этот способ удобен тем, что сделку контролирует банк, он гарантирует безопасные расчёты – продавец не сможет изменить условия, а покупатель заранее вносит сумму. Кроме того, могут использоваться не только наличные деньги – например, если покупателю недостаточно средств, этот же банк может одобрить ему кредит на недостающую сумму.

Замена предмета залога

Имущество, которое заёмщик предоставил в качестве обеспечения, можно заменить другим, но не таким же ликвидным. Новый залог должен быть равноценным по стоимости, к тому же, банк должен дать своё согласие на такую процедуру.

Особенности этого способа:

1. Новый залог должен быть равен или выше по стоимости предыдущего. Например, если заёмщик покупал трёхкомнатную квартиру в ипотеку, он не может предложить в виде обеспечения «однушку», даже если остаток долга фактически равен её стоимости. Естественно, в отношении нового залога банк будет проводить те же мероприятия – оценку стоимости, сбор и проверку документов.
2. Замена обеспечения возможна только в том случае, если оно принадлежит заёмщику.
3. Если это ипотека, то так же, как и в случае с первым залогом, будет оформляться страховка. Поэтому здесь важно получить согласие не только банка, но и страховой компании.
4. Новый залог не должен иметь обременений – выступать в качестве обеспечения по другому кредиту в этом же или стороннем банке, иметь арестов и др.

Чтобы замена залога стала возможна, клиент должен получить положительное решение кредитного комитета банка. Для этого необходимо обратиться к кредитору с заявлением, принести отчет с указанием оценочной стоимости жилья.

Важно понимать, что для банка такая процедура нежелательна – она требует дополнительного времени, сбора нового пакета документов, их проверки. Но в целом такая возможность заёмщикам предоставляется по закону.

Что нужно учесть при продаже кредитного имущества

Продажа кредитных машин, квартир и домов имеет свои особенности, которые нужно учитывать заёмщику:

1. Сроки продажи обычно более длительные. Дело в том, что банк официально имеет право рассматривать заявки на такие сделки до 1 месяца, а покупатель может не захотеть ждать так долго.
2. Потенциальных покупателей отпугивают кредитные квартиры и машины. Поэтому продавцам часто приходится снижать цены или делать другие бонусы, чтобы реализовать такое имущество.
3. В то же время для покупателя приобретение таких квартир и автомобилей означает их юридическую чистоту. Если имущество на момент покупки ещё находится в залоге у банка, значит, кредитор проверил его полностью, а покупателю не придётся сталкиваться с неприятными сюрпризами уже после покупки.
4. Банк может не согласиться на любую из этих сделок, если по кредиту будут задолженности. То есть, на момент получения справки об остатке долга все текущие платежи должны быть внесены.
5. Если имущество реализует банк, скорее всего, сумма продажи окажется ниже той, по которой квартиру или авто мог бы продать владелец. Для банка важнее скорость реализации, чтобы как можно быстрее погасить долг. Кредитор не будет торговаться в отличие от собственника.
6. Если в процедуре продажи участвует банк, это помогает заёмщику обезопасить себя от мошенников. Покупателя проверит кредитор, средства будут заморожены на специальном счёте или в банковской ячейке, банк проследит за юридической чистотой сделки.
7. По закону банки не обязаны, например, принимать на реализацию ипотечное жильё или машины в кредите даже у своих клиентов. Поэтому здесь остаётся один вариант – договориться с кредитором или найти другой способ продажи.

Если вы решили продать авто или жилье из-за финансовых трудностей, можно использовать ещё один способ снижения долговой нагрузки – рефинансирование. Это переоформление кредита в другом банке на более выгодных условиях, обычно, под более низкую процентную ставку. Благодаря этому можно уменьшить размер ежемесячного платежа или увеличить срок кредита, при этом жильё продавать не нужно. Но учитывайте, что рефинансирование можно оформить только при отсутствии текущих задолженностей, а еще нужно соответствовать требованиям нового банка.