Как правильно закрыть ипотеку

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Обновлено 05.07.2024

Своевременная оплата ежемесячных платежей – это основная обязанность заемщика в рамках ипотечного договора. В случае нарушения графика банк сразу начислит штраф и внесет информацию в его кредитную историю. Но столкнуться с непредвиденными расходами или потерять недвижимость можно не только в процессе выплаты задолженности. Отдельного внимания заслуживает процедура закрытия ипотеки, для которой характерны свои особенности и нюансы. В первую очередь это обусловлено наличием залогового имущества, с которого важно вовремя снять обременение. С другой стороны, следует правильно рассчитать сумму итогового платежа, чтобы не допустить просрочку. Иначе клиент рискует потерять недвижимость или нарастить большой долг, который ему будет сложно выплатить.

Особенности ипотечных кредитов

Ипотека – это залоговый кредит. При его оформлении заемщик обязан передать банку имущественное обеспечение для гарантии своевременного погашения долга. В качестве залога может приниматься не только недвижимость, которая приобретается за счет заемных средств. Дополнительно кредитор вправе потребовать в залог другое ликвидное имущество, которое соответствует обозначенным требованиям.

Несмотря на залоговый статус, по факту владельцем недвижимости остается ее собственник (как правило, это заемщик). Но до момента снятия обременения он не сможет продать, подарить или обменять недвижимость ввиду наличия установленного запрета. Даже с учетом того, что это временное ограничение, оно не снимается в автоматическом режиме. После погашения долга клиенту придется самостоятельно урегулировать этот вопрос, чтобы восстановить свои права. В противном случае он лишится возможности полноценно распоряжаться недвижимостью даже при наличии справки об отсутствии задолженности.

Наличие действующего обременения может привести к серьезным последствиям. Например, через несколько месяцев кредитор может начислить дополнительные проценты, посчитав, что он неправильно рассчитал сумму погашения. При этом потребитель может не узнать о возникновении просрочки, полагая, что он полностью выплатил кредит. В такой ситуации гражданин будет вынужден повторно погасить долг, чтобы не потерять недвижимость. А если кредитор неправомерно начислил проценты, ему придется обратиться в суд, чтобы добиться их списания.

За счет залога банк существенно снижает риски кредитования. Если клиент не сможет погасить долг, он осуществит взыскание путем продажи предоставленного имущественного обеспечения. Таким образом, кредитор сможет покрыть текущую задолженность и компенсировать свои убытки.

По сроку или досрочно

Чтобы закрыть ипотеку, достаточно следовать графику погашения и вносить точную сумму ежемесячных платежей. При этом выплата задолженности осуществляется по сроку, и обязательство закрывается в день, указанный в договоре. До окончания срока потребитель должен оплатить не только начисленные проценты и тело кредита. В соответствии с условиями программы банк может обязать его покрыть другие расходы, сопутствующие процессу кредитования. В частности, дополнительные комиссии, сборы, штрафы или пени, если возникла просроченная задолженность. Закрытие обязательства по сроку осуществляется без подачи дополнительного уведомления. Но, чтобы не ошибиться с суммой погашения, лучше воспользоваться помощью банковского сотрудника.

Процедура досрочного закрытия имеет свои особенности, о которых должен знать клиент. Они обозначены условиями договора, регламентирующего порядок выплаты задолженности. В связи с этим потребитель вряд ли сможет выплатить залоговый кредит в тот же день, когда у него появится такая возможность. Ему придется:

• Учесть наличие моратория на досрочную выплату. Пользуясь своим законным правом, банк может установить запрет на закрытие обязательства в течение 1-3 лет с момента заключения сделки. До окончания моратория гражданину придется ежемесячно оплачивать платежи, как это предусмотрено договором. Как вариант, ипотекодержатель может предложить оплатить штраф, чтобы получить возможность выплатить долг до окончания моратория.
• Заблаговременно уведомить кредитора о досрочной выплате. Такое заявление составляется по определенной форме и подается за 10-30 дней до предполагаемой даты внесения средств. Если гражданин проигнорирует это требование, в праве досрочно закрыть ипотеку ему будет отказано.

При осуществлении выплаты ранее установленного договором срока важно правильно рассчитать необходимую сумму средств. Ее должно хватить для покрытия тела обязательства, процентов и других платежей. При досрочной выплате с этим часто возникают проблемы, особенно если банку подается предварительное уведомление о совершении такой операции. Впрочем, заемщику не стоит опасаться штрафных санкций, если он переоценит свои текущие финансовые возможности. Если деньги не поступят в указанный день, кредитор аннулирует уведомление без каких-либо последствий для заявителя.

Как закрыть ипотеку

Чтобы закрыть кредит и избавиться от долгового обязательства, недостаточно внести точную сумму средств, рассчитанную банком-кредитором. После выплаты ипотеки важно снять действующее обременение, чтобы полноценно распоряжаться недвижимым имуществом. Если окажется, что заемщик ошибся с суммой, и на кредитном счете осталась задолженность в 10-20 тенге, он не сможет осуществить такую операцию. При этом банк, следуя положениям договора, начнет начислять штрафные проценты.

Определение суммы оплаты

При выплате по сроку последний платеж графика может существенно отличаться от других платежей. Не исключено, что в последний день действия договора заемщику придется оплатить дополнительные комиссии, которые обозначены условиями программы. В связи с этим для получения информации о сумме итогового погашения лучше обратиться в отделение. Его сотрудник не только предоставит актуальные сведения, но и даст рекомендацию, какой способ лучше выбрать для внесения средств.

Если клиент не согласен с выставленной суммой погашения, ему не стоит совершать оплату. Но это актуально только в том случае, если он уверен в законности своих претензий и намерен обжаловать действия банка в суде. В этом случае ипотека выйдет на просрочку и придется оспаривать начисления в судебном порядке. Впоследствии кредитор спишет незаконно начисленные штрафы и пени по решению суда.

Если гражданин усомнится в правильности начислений, но все равно оплатит долг, ему будет тяжелее оспорить действия банка. В такой ситуации оплата задолженности – это косвенное подтверждение обоснованности выставленных требований. И даже при наличии веских оснований и доводов суд может принять решение в пользу кредитора.

В случае наличия проблемной задолженности при закрытии оплачиваются штрафы, начисленные на момент совершения операции. Но заемщик может договориться с банком об их списании, если это будет оговорено дополнительным соглашением.

Внесение средств

Чтобы упростить процедуру погашения задолженности, банк может предложить несколько вариантов внесения средств. Но не все они одинаково выгодны и удобны клиентам. Так, к примеру, при безналичном перечислении деньги на ссудный счет могут поступить в течение 1-3 календарных дней. И если перевод не был совершен заранее, ипотека выйдет на просрочку и банк начислит штраф.

При совершении оплаты следует учитывать, что:

• Если платеж осуществляется через другой банк (например, безналичным перечислением), важно принять во внимание срок выполнения таких переводов. Дополнительно потребуются реквизиты, которые можно получить у кредитора. Если они указаны в договоре, рекомендуется обратиться к ипотекодержателю, чтобы убедиться в их актуальности. Не исключено, что перечисление средств уже осуществляется по другим реквизитам. Если заемщик не использует точные платежные данные, деньги поступят на ссудный счет с большим опозданием, что чревато возникновением просрочки.
• При внесении средств может взиматься комиссия. Ее придется учитывать при расчете суммы платежа/перевода.
• После совершения оплаты не следует выкидывать платежный документ. Его следует хранить до окончания срока исковой давности.
• Оплатив кредит, заемщик должен убедиться, что деньги поступили на ссудный счет. Такую информацию можно получить у кредитного сотрудника или на службе клиентской поддержки. Если деньги не дошли до получателя, важно быстро подать заявку на розыск платежа.

Не стоит отказываться от оплаты кредита наличными в банковской кассе. Это самый безопасный и выгодный вариант внесения денег. Чтобы своевременно выполнить обязательство, достаточно обратить внимание на график работы банковской кассы. Для совершения платежа потребуется договор и удостоверение личности. После внесения оплаты деньги моментально поступят на ссудный счет. При этом заемщику будет выдана квитанция, подтверждающая факт внесения средств.

Снятие обременения

Заключительный этап процедуры закрытия – это снятие обременения в ЦОНе. С этой целью вносятся соответствующие изменения в органах регистрации, после чего гражданин получает право свободно распоряжаться недвижимым имуществом.

Предпосылка для снятия обременения – полное выполнение кредитного обязательства. Только при таком условии потребитель может обратиться в банк для получения соответствующей справки. Если на ссудном счете числится задолженность или подан иск о пересчете выставленной суммы долга, в предоставлении документа для снятия обременения будет отказано.

При выдаче справки о выполнении обязательства банк также передает гражданину закладную на недвижимость. Без нее нельзя вывести имущество из-под залога даже в случае полного закрытия долга.

Для снятия обременения следует обратиться в центр обслуживания населения. Кроме справки и закладной потребуется удостоверение личности и заявление установленного образца (заполняется при обращении в ЦОН). Если все документы оформлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, запись об ипотеке будет исключена из государственного реестра.

Снять обременение лучше сразу после выполнения текущего обязательства. Но вывести имущество из-под залога можно и через несколько месяцев, подав необходимый пакет документов.

Закрытие ипотеки при рефинансировании

Чтобы погасить просроченный кредит или избавиться от неподъемного долгового обязательства, заемщик может воспользоваться возможностями рефинансирования. В этом случае процедура закрытия осуществляется по другой схеме, так как залог не выводится из обременения, а передается другому кредитору. Исключение возможно только в том случае, если для этой цели не используется специализированная программа рефинансирования. Если для получения денег гражданин решит оформить беззалоговый кредит, ему будет достаточно погасить долг и подать документы на снятие обременения.

В рамках целевой программы рефинансирования передача залога осуществляется после погашения задолженности. В этом случае закрытие действующей ипотеки выполняется по такому алгоритму:

• Заемщик выбирает программу, в рамках которой можно рефинансировать действующий жилищный кредит. Для получения решения по заявке он подает необходимый пакет документов и оплачивает сопутствующие комиссии.
• В случае одобрения заявки кредитор выдает документ, указывающий на его готовность выдать деньги для рефинансирования текущей задолженности. А банк, где оформлена ипотека – согласие на передачу имущественного залога. При использовании целевой программы нельзя осуществить рефинансирование без согласия сторон.
• После оформления нового жилищного кредита деньги перечисляются в счет погашения действующей задолженности. Но до момента переоформления залога (смены залогодержателя) по новому обязательству проценты начисляются по более высокой ставке. До смены залогодержателя считается, что кредит не имеет обеспечения, в связи с чем банк вынужден компенсировать свои риски высокой ставкой.
• В государственный реестр вносятся данные о смене залогодержателя. Обязательное условие для осуществления данной операции – отсутствие у бывшего кредитора претензий к заемщику. После этого начисление процентов по кредиту осуществляется по сниженной ставке.

Несмотря на то, что в данном случае речь не идет о «классическом» закрытии ипотеки, гражданину все равно следует обратиться к бывшему кредитору, чтобы взять справку об отсутствии задолженности. Такой документ защитит от необоснованных претензий, которые могут возникнуть после рефинансирования.