Ипотека на покупку вторичного жилья: особенности и условия кредитования

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Банки РК предлагают широкий выбор программ по ипотечному кредитованию. Воспользовавшись таким предложением, заемщик может быстро решить свой квартирный вопрос путем приобретения жилья. За счет заемных средств можно купить недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке. Но если гражданин ограничен по времени и не хочет ждать окончания строительства объекта недвижимости, ему не стоит делать выбор в пользу квартиры в новострое. В такой ситуации лучше купить квартиру на вторичном рынке, воспользовавшись соответствующей розничной программой.

Требования к потенциальным заемщикам

Несмотря на рост спроса на ипотеку в РК, клиенту будет непросто получить деньги на приобретение недвижимости. Банки тщательно анализируют финансовое состояние потребителей и уровень их платежеспособности. Выдача кредита будет одобрена только в том случае, если он соответствует следующим требованиям:

• Гражданство РК и наличие необходимого пакета документов.
• Возраст на момент подачи заявки – не менее 21 года. При этом важно, чтобы срок действия договора закончился до того, как клиенту исполнится 55-60 лет.
• Наличие постоянного трудоустройства и официально подтвержденных доходов. Условиями может оговариваться требование о стаже работы (например, минимум 6 месяцев).
• Отсутствие проблемных долгов и других долговых обязательств. Плохая кредитная история – это основание для отклонения заявки, даже если потребитель соответствует другим заявленным требованиям.
• Наличие стабильного ежемесячного дохода, высокая платежеспособность и достаточный уровень финансового состояния. Важно, чтобы гражданин смог оплачивать обязательные платежи в течение всего срока действия договора.

Потребитель не сможет оформить ипотечный кредит, если у него нет собственных накоплений. В связи с этим важно, чтобы у него было достаточно средств, чтобы внести первоначальный взнос и оплатить обязательные комиссии. Дополнительно может потребоваться помощь другого платежеспособного гражданина, который сможет гарантировать выплату средств. Как правило, в роли поручителей по ипотечным договорам выступают близкие родственники или другие члены семьи.

Преимущества для заемщика

«Первичка» – это новые коммуникации, современная планировка и энергосберегающие строительные материалы. А при покупке квартиры на уровне «котлована» клиент вправе рассчитывать на более выгодную стоимость. Но несмотря на то, что банки сотрудничают только с аккредитованными строительными компаниями, нет никакой гарантии, что строительство будет завершено в срок. А риски, связанные с возможным банкротством застройщика, в любом случае будут переложены на заемщика. Оформив кредит на приобретение вторичного жилья, можно:

• Не тратить деньги на ремонт. Многоэтажные дома сдаются в эксплуатацию в состоянии «от строителей». Соответственно, покупателю придется потратить личные средства, чтобы привести квартиру в пригодный для проживания вид. Если у него нет такой возможности, придется отложить ремонт и переезд.
• Выбрать недвижимость, которая максимально точно соответствует всем заявленным требованиям. Например, дом расположен возле транспортной развязки, рядом находится школа и т. д. Учитывая ограниченный объем предложений на первичном рынке, подобрать новое жилье не всегда бывает легко.
• Сразу переехать жить в квартиру. При покупке «первички» в целях экономии заемщик может оформить кредит на стадии строительства многоэтажки. Выплата задолженности осуществляется сразу после заключения сделки. Но все это время он не сможет пользоваться и распоряжаться жильем.

Независимо от вида залогового обеспечения, ипотека на порядок выгоднее аренды. Кроме того, это инвестиция в будущее, так как недвижимость можно будет передать по наследству детям или внукам.

Условия кредитования

Большинство банков РК, которые специализируются на розничном обслуживании, предлагают только ипотеку на первичное жилье. Это можно объяснить наличием целого ряда государственных программ, посредством которых граждане могут приобретать новую недвижимость, оформляя жилищные кредиты на льготных условиях. Но если уделить время изучению актуальных условий, можно легко найти целевую программу, в рамках которой банк сможет выдать деньги на приобретение «вторичного» жилья. В этом случае кредит предоставляется на следующих условиях:

• Эффективная ставка вознаграждения. При оформлении ипотеки ставка ГЭСВ может составлять 14%-19%. Значение данного параметра напрямую зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса. Определенными преимуществами могут пользоваться отдельные категории заемщиков. К примеру, в ДБ АО «Сбербанк России» клиентам, которые получают зарплату на его карты, ипотека предоставляется по сниженной ставке.
• Размер первоначального взноса. При заключении сделки потребитель обязан покрыть часть стоимости недвижимости собственными средствами. Как правило, речь идет минимум о 20% первоначального взноса. Если он не сможет удовлетворить это требование, в кредитовании будет отказано. Но в отдельных случаях можно оформить ипотеку без первоначального взноса. Для этого клиенту придется предоставить дополнительный залог в качестве гарантии выполнения долгового обязательства.
• Срок кредитования. Ипотеку можно оформить на максимально длительный срок – 20 лет. Но отдельные банки не готовы так долго ждать возврата выданных средств. По некоторым программам на выплату задолженности клиенту отводится не более 7-ми лет без возможности продления договора.
• Условия досрочного погашения. Кредитор вправе ограничить возможности потребителя по выплате кредита ранее установленного срока. В большинстве случаев речь идет об обязательном уведомлении о совершении такой операции или моратории. Многие кредиторы не взимают штрафы за досрочную выплату средств. Такой политики придерживается Форте банк, ипотеку которого можно выплатить без дополнительных расходов.
• Комиссия за оформление. Начисленные проценты – это далеко не единственная статья расходов потребителя. Банк вправе обязать его заплатить дополнительную комиссию за рассмотрение заявки, организацию кредита или принятие документов.

Как выбрать программу

Чтобы оформить выгодную ипотеку, важно обратить внимание не только на размер ГЭСВ. Заемщик должен убедиться, что он соответствует требованиям банка, что является обязательным условием одобрения заявки. При выборе программы следует обратить внимание на такие параметры:

• Размер первоначального взноса. Если у гражданина нет дополнительного имущественного обеспечения, ему придется самостоятельно оплатить часть стоимости жилья. Поэтому, исходя из своих финансовых возможностей, важно выбрать программу с соответствующими условиями кредитования. К примеру, если собственных сбережений хватит на внесение только 20% первоначального взноса, нет смысла подавать заявку в банк, который требует минимум 50%. В перспективе первоначальный взнос может быть отменен для отдельных категорий граждан. В проекте постановления Правительства РК речь идет о государственных служащих и бюджетниках. Это повысит доступность программ по жилищному кредитованию для потребителей, у которых сравнительно низкий уровень дохода.
• Срок кредитования. Если заемщик ограничен в средствах, ему лучше выбрать программу с максимально возможным сроком действия договора. В этом случае он будет выплачивать долг небольшими по сумме платежами, не создавая нагрузку на семейный бюджет. Но чем больше срок, тем больше сумма переплаты. Поэтому, если гражданин хочет избежать лишних расходов, целесообразно оформить ипотеку на 10-12 лет.
• Дополнительная комиссия. Банк вправе взимать дополнительные платежи на этапе оформления кредита или выплаты задолженности. Но это крайне невыгодно клиенту, которому придется понести дополнительные расходы при кредитовании. Размер комиссии в среднем составляет 1% от суммы обязательства. Средства могут вноситься до принятия решения по заявке. В этом случае деньги не будут возвращены, даже если заявка не будет одобрена кредитором.
• Страхование. В рамках программы банк может обязать клиента застраховать свою жизнь и недвижимость. При этом выгодоприобретателем по договору будет являться кредитная организация, которая выдала деньги на приобретение жилья. В целом страхование невыгодно для заемщика, так как он ежегодно будет обязан вносить страховые платежи. Но если подобные расходы возьмет на себя банк, это поможет избежать ненужных трат.

Порядок оформления

Первое, что следует сделать заемщику – это выбрать программу для оформления ипотеки. При этом он должен исходить из требований банка и выгодности предлагаемых условий. В целом можно не ограничиваться одной кредитной заявкой. Тогда придется подготовить несколько комплектов документов, и заплатить комиссию каждому кредитору.

Подать заявку можно в офисе банка или онлайн, заполнив небольшую электронную анкету. Но принятое «по Интернету» решение носит предварительный характер. А это значит, что заемщику все равно придется лично подать заявку и необходимый пакет документов. В процессе их рассмотрения банк может затребовать дополнительные справки, что не является нарушением закона. В таком случае клиент будет обязан удовлетворить данное требование, иначе в выдаче ипотеки будет отказано.

Банк примет решение о выдаче кредита в течение 7-10 рабочих дней с момента подачи заявки при условии, что ему был предоставлен полный пакет обязательных документов. Но после получения одобрения воспользоваться правом на оформление ипотеки можно только определенный промежуток времени. Если такой срок будет пропущен, придется повторно подать заявку и необходимые документы.

Сделка по купле-продаже недвижимости и заключение ипотечного договора проводится в один день. Перед подписанием документов клиент оплачивает все обязательные платежи (комиссию, страховку, сопутствующие услуги) и вносит всю сумму первоначального взноса. Дополнительно в рамках сделки заключается договор залога и поручительства. После этого деньги выдаются продавцу недвижимости на счет или наличными.

Возможные проблемы

Рассчитывать на оформление ипотеки может только платежеспособный заемщик, который соответствует всем банковским требованиям. Достаточно одного несоответствия и заявка будет отклонена, с чем часто сталкиваются граждане. При этом нет точных сведений, что будет учитываться при скоринговом анализе. Кредиторы не раскрывают такую информацию, чтобы избежать злоупотреблений и фальсификаций. Но очевидно, что наличие стабильного, высокого дохода не является гарантией положительного решения. В процессе проведения финансового анализа учитывается целый ряд факторов, от которых зависит уровень платежеспособности.

Неликвидный залог – это еще одна проблема, с которой можно столкнуться при ипотечном кредитовании. Недвижимость, которая передается в качестве имущественного обеспечения, тоже должна соответствовать определенным требованиям. Иначе банк не сможет ее продать, если потребитель не выполнит долговое обязательство. В кредит будет сложно купить квартиру в доме, который нуждается в капитальном ремонте или подлежит сносу. В этом случае в выдаче средств будет отказано с рекомендацией выбрать другую жилую недвижимость.

Обязательное поручительство тоже может стать реальной проблемой для заемщика. По мере роста уровня финансовой грамотности, граждане все чаще отказываются от предоставления такой помощи. Они опасаются имущественной ответственности в случае возникновения просрочки по ипотеке.

Не все потребители могут правильно выбрать выгодную программу, исходя из актуальных предложений на рынке РК. Они заключают кабальные договора и в итоге существенно переплачивают при выплате задолженности. Но большие расходы – это далеко не единственная проблема в такой ситуации. Если оформить дорогую ипотеку, могут возникнуть серьезные трудности с внесением платежей. Как следствие, возникнет просроченная задолженность, на которую сразу будут начислены штрафные проценты. И если потребитель не сумеет быстро погасить долг, ему не удастся избежать принудительного взыскания. В этом случае банк «отберет» не только залоговую недвижимость, но и другое ценное имущество.