Ипотека. Где можно взять деньги на первоначальный взнос

Автор страницы

Константин Яковлев

Основал сайт Zanimaem.kz в 2016 году. Более 6 лет работал в финансах и кредитовании, более 14 лет в маркетинге. Отвечает за редактуру текстов, составление рэнкинга МФО и Банков.

Обновлено 05.07.2024

Покупка собственного жилья – это большое событие даже для самой маленькой семьи. Но не всегда есть возможность быстро накопить деньги на такое дорогостоящее приобретение и без посторонней помощи решить свой квартирный вопрос. В такой ситуации оптимальным решением может стать потребительское кредитование, тем более что сегодня на рынке представлен широкий выбор программ, которые отличаются выгодными ставками и лояльными условиями (в том числе и с возможностью государственной поддержки). Единственное, что может помешать оформить ипотеку – это требование оплатить первоначальный взнос, что практикуют банки для снижения уровня риска по кредитным операциям. Впрочем, сегодня собрать необходимую сумму средств можно даже без помощи родственников и друзей, тем более что просить деньги в долг не всегда бывает удобно (особенно если их могут попросить вернуть в самый неподходящий для этого момент). Нужно просто оформить еще один кредит, подобрав наиболее удобную потребительскую программу.

Актуальность первоначального взноса

Когда нет денег на оплату части стоимости жилья, многие потребители выбирают программу без первоначального взноса, совершая тем самым серьезную ошибку. Несмотря на то, что некоторые банки Казахстана оформляют жилищные ссуды на полную стоимость недвижимости, это далеко не самое выгодное предложение, от которого лучше все-таки отказаться. При оформлении такой ипотеки следует учитывать, что:

• банк может согласовать такие условия кредитования только при наличии поручительства или дополнительного имущественного обеспечения (залога);
• при ее погашении придется существенно переплатить, так как проценты по таким обязательствам всегда на порядок выше по сравнению с другими ипотечными программами;
• банк, скорее всего, откажет по заявке, учитывая, что отсутствие собственных накоплений, которые заемщик может внести для покрытия части стоимости жилья, косвенно указывает на его низкую платежеспособность и сложное финансовое положение;
• потребитель рискует не погасить в срок свое обязательство и потерять жилье, если оплата ежемесячных платежей станет непосильной ношей для его семейного бюджета.

С точки зрения выгодности кредитного предложения, предпочтение лучше отдать программе с первым взносом и даже попытаться увеличить сумму такого платежа, чтобы добиться существенной экономии средств (некоторые банки устанавливаются ставки по ипотечным программам, исходя из того, сколько заемщик смог внести в счет оплаты покупки). И если нет возможности быстро накопить необходимую сумму денег (как правило, минимальный взнос – это 10% стоимости), можно пойти на небольшую хитрость и использовать для этой цели другой потребительский кредит.

Читайте также: Ипотека без первоначального взноса

Меры предосторожности

Заключая с банком договор, заемщик берется на себя определенное обязательство, которое он должен выполнить в срок, четко соблюдая условия программы. Поэтому, несмотря на то, что оформление кредита для осуществления первоначального взноса может оказаться удачным капиталовложением, клиент должен понимать, что:

• Дополнительное долговое обязательство – это увеличение финансовой нагрузки, что будет актуально в течение первых нескольких лет или месяцев, пока не будет погашено хотя бы одно обязательство. И чтобы не оказаться злостным должником, не испортить свою кредитную историю и не потерять ценное имущество, следует тщательно спланировать предстоящие расходы и беспристрастно оценить свои возможности по выплате сразу двух действующих обязательств. При этом важно учесть вероятность форс-мажорной ситуации (например, потерю работы), чтобы понять, откуда в этом случае можно будет взять деньги на оплату платежей.
• Наличие еще одного обязательства – это веское основание для отказа в выдаче ипотеки. С точки зрения банка, высокий уровень закредитованности – это неоправданный риск, так как в такой ситуации заемщик может столкнуться с финансовыми проблемами и не сможет в срок погасить долг. Поэтому для получения второго кредита придется обращаться в другой банк или микрофинансовую организацию, на что потребуется больше времени и сил.
• Чтобы получить деньги на первоначальный взнос и не столкнуться с отказом по ипотечной заявке, придется действовать максимально быстро по заранее разработанному алгоритму. Дело в том, что сразу же после оформления первого потребительского кредита эта информация будет внесена в кредитную историю клиента, что может повлиять на решение банка о выдаче ипотеки. В связи с этим обе сделки должны быть заключены в один рабочий день (предпочтительно, чтобы это произошло в течение 2-3 часов), чтобы заемщик смог скрыть наличие других долговых обязательств.
• Прежде чем взять дополнительный кредит, следует просчитать, насколько это выгодно и целесообразно. Возможно, это существенно увеличит сумма расходов клиента и ситуацию не исправит даже тот факт, что это поможет взять ипотеку на самых оптимальных условиях.

Кредитка

Если для оформления ипотеки нужна небольшая сумма средств, то не стоит отказываться от использования кредитной карты, особенно если на ней установлен льготный период погашения задолженности. Это особенно актуально в том случае, если у потребителя уже накоплены сбережения на первоначальный взнос, но не хватает небольшого «довложения», чтобы достигнуть установленного банком минимума. Только воспользоваться таким вариантом получения денег можно при условии, что клиент открыл карту задолго до того, как подал заявку на ипотеку, а фактическое снятие средств будет осуществлено за 1-2 часа до заключения сделки на приобретение жилья (если он использует весь лимит, то у него могут возникнуть проблемы с получением ипотеки).

Кредитная карта – это сравнительно дорогой банковский продукт. Но распоряжаться предоставленными банком деньгами можно достаточно долго, оплачивая процентные платежи и обязательные комиссии. Размер ежемесячного погашения может составлять 5-7% от объема задолженности с последующим уменьшением суммы таких платежей по мере покрытия установленного лимита. При этом всегда можно досрочно погасить долг без штрафных санкций, чтобы избежать больших расходов и добиться существенной экономии средств.

Но если учесть тот факт, что среднестатистический гражданин РК не сможет с помощью кредитки получить крупную сумму средств (как правило, на большие лимиты могут рассчитывать только привилегированные клиенты VIP, но они редко нуждаются в ипотеке), не стоит расценивать карту в качестве полноценного источника получения денег для первоначального взноса. В среднем по кредитке банк может предложить до 2-3 млн. тенге, чего недостаточно, чтобы выполнить требование по покрытию первоначального взноса.

Потребительский кредит наличными

Если нужна более крупная сумма средств, то стоит отдать предпочтение потребительскому кредиту, который выдается без залога, поручителей или другого имущественного обеспечения. Единственное, что потребуется клиенту для его оформления – это справка о доходе, но, если он является постоянным клиентом банка, ему могут упростить условия оформления и выдать деньги без документального подтверждения платежеспособности.

Потребительский наличный кредит можно получить на 3-5 лет с возможностью досрочного погашения, что в большинстве случаев можно сделать на любом сроке выплаты. При этом погашение задолженности осуществляется по утвержденному графику внесения платежей, а это значит, что клиент сможет заранее спланировать свои расходы с учетом наличия еще одного ипотечного обязательства.

Чтобы получить деньги для первоначального взноса, следует выбрать нецелевую программу, условиями которой не оговаривается, куда можно потратить предоставленную финансовую помощь. В противном случае потребитель не сможет использовать выданные средства для оплаты части стоимости жилья или будет вынужден заплатить большой штраф (если программой предусмотрено только целевое использование средств, то за нарушение этого условия банк вправе насчитать большой штраф).

Но, подавая заявку на кредит для оплаты взноса по ипотеке, следует учитывать срок принятия решения, который в среднем составляет 7-10 дней. При этом банк всегда может отложить рассмотрение заявки, если посчитает, что ему необходимо больше времени для анализа платежеспособности клиента. Кроме того, не стоит забывать о высоком проценте отказов, когда речь идет о выдаче денег под процент без обеспечения: чтобы не рисковать своими активами, банки предпочитают чаще отклонять заявки «сомнительным» заемщикам, которые, по их мнению, могут столкнуться с проблемами при оплате платежей.

Еще один недостаток потребительских кредитов – это сравнительно высокие процентные ставки. Выдавая деньги практически «под честное слово», кредитор сознательно берет на себя большие риски, которые он компенсирует высокой стоимостью заемных средств. Единственная возможность хоты бы частично сократить переплату – это вносить деньги ранее установленного срока, что не всегда посильно гражданам, которые одновременно выплачивают сразу два обязательства.

Кредит под залог

Потребительские программы, по условиям которых деньги выдаются при наличии имущественного обеспечения (квартиры, автотранспорта, земельного участка и т. д.) отличаются более выгодными ставками и высоким процентом одобрения заявок. При этом можно рассчитывать на получение достаточно крупной суммы средств (до 60-70% от оценочной стоимости имущества) и более длительный срок кредитования (до 10 лет), что даст возможность снизить кредитную нагрузку на период выплаты двух обязательств (как вариант, «растянув» срок погашения можно добиться существенного уменьшения размера ежемесячных платежей).

Но, несмотря на то, что залоговые кредиты предлагаются на более выгодных условиях, заемщик должен учитывать, что:

• Получить деньги по такой программе он сможет только в том случае, если у него есть ликвидный залог, который соответствует всем требованиям банка. Например, если это квартира, то она должна находиться в черте города, в хорошем доме со всеми коммуникациями. А к жилью должен прилагаться полный пакет необходимых правоустанавливающих документов.
• При обслуживании такого обязательства придется оплачивать дополнительные платежи, которые частично нивелируют выгодные ставки. В частности, при оформлении придется заплатить комиссию за выдачу денег, обслуживание долга или кредитного счета, а в процессе погашения задолженности надо будет ежегодно оплачивать страховку, что существенно увеличит сумму текущих расходов.
• В случае просрочки он рискует потерять предмет залога, так как при возникновении задолженности банк в первую очередь обратит взыскание на имущество, которое было ему передано в качестве гарантии исполнения действующего обязательства.
• Срок рассмотрения заявки может составлять 2 недели, а кредитор может потребовать дополнительные документы для принятия решения о выдаче средств. Из-за этого сложно синхронизировать процессы и оформить два кредита хотя бы с разницей в 1-2 дня (если разница будет больше, то уже не удастся скрыть факт наличия второго обязательства, так как такая информация будет отражена в кредитной истории).

В целом заемщики редко оформляют кредиты под залог имущества, когда необходимы деньги на оплату первого взноса по ипотеке. Во многом это связано с тем, что они просто не имеют ликвидной недвижимости или автотранспорта, чтобы воспользоваться таким банковским предложением.

Займ от МФО

Если заемщик боится, что банк, который готов выдать ему ипотеку, узнает о наличии другого обязательства, а для покрытия хотя бы 10% стоимости жилья ему необходима совсем небольшая сумма средств, он может воспользоваться помощью микрофинансовой организации и оформить небольшой розничный микрозайм (максимум, что можно получить по такой программе – 200 тыс. тенге). Впрочем, если потребитель нуждается в более крупной сумме средств, он может одновременно обратиться в 2-3 МФО, не опасаясь, что такая информация отразится в его кредитной истории. За счет этого он сможет оплатить более крупную сумму первоначального взноса и взять ипотеку на самых выгодных условиях.

Займы отличаются большой доступностью и практичностью: деньги от МФО можно получить на любые цели без залога, поручителей и справке о доходе. Срок рассмотрения заявки редко составляет более 30-ти минут, что обусловлено особенностями микрофинансовой деятельности. А оформить микрозайм можно полностью онлайн в любое время дня или ночи, как только заемщик столкнется с такой необходимостью.

Но, если нужно получить ипотеку с первоначальным взносом, к помощи МФО стоит прибегать только в крайнем случае, когда нет возможности взять деньги по другой программе или когда предложение банка настолько выгодно, что можно перекрыть все расходы по обслуживанию микрофинансовой задолженности. Дело в том, что средняя ставка по займу редко составляет менее 1% в день, а вернуть долг необходимо в течение 20-30 дней, что не всегда по силам заемщику, который вынужден оплачивать ипотеку, отдавая большую часть своего дохода на оплату ежемесячных платеже. В крайнем случае, всегда можно продлить срок кредитования (большинство МФО предлагают услугу по пролонгации действующих договоров), но это поспособствует увеличению суммы переплаты, хоть и даст возможность отсрочить платеж и избежать просрочки.