Ипотечный «пузырь»: почему возникает и чем опасен

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Обновлено 04.07.2024

Ипотека – доступный вариант приобретения жилья, если нет возможности скопить необходимую сумму. Но чем больше кредитов выдано, тем выше закредитованность населения – долги копятся, не все заемщики могут погасить их в срок, увеличивается объем просрочки. Так возникает ипотечный «пузырь» – достаточно опасное для банковского сектора и экономики в целом явление.

Определение понятия ипотечный «пузырь»

Ипотечное кредитование выполняет важные социальную и экономическую функции. Благодаря доступной ипотеке развивается строительная отрасль и смежные с ней сферы промышленности. Растёт обеспеченность населения жильём, улучшается качество жизни. Для многих людей это единственно возможный способ обзавестись собственным жильём.

Чтобы получить одобрение, необходимо предоставить данные о постоянном доходе, внести первоначальный взнос. Ипотечное кредитование позволяет вносить плату на протяжении десятков лет. Нельзя забывать и о недостатках ипотеки. Ипотечный «пузырь» – экономическая ситуация в сфере жилищного финансирования, во время которой рост ипотечного кредитования имеет негативные последствия: увеличивается количество и объём просроченных взносов.

Причины возникновения, последствия ипотечного «пузыря»

Появление «пузырей» на рынке ипотеки связано с высокими рисками. С ростом кредитования снижается платежеспособность заёмщиков, увеличивается риск просрочки. Большие проблемы возникают при малом размере первоначального взноса или полном его отсутствии. Массовые неплатежи угрожают стабильности кредитных организаций, в этот момент недвижимость обесценивается. Ипотечный «пузырь» может спровоцировать полномасштабный кризис экономики.

Причины образования ипотечного «пузыря»:

• с одной стороны, ипотека делает жильё более доступным, с другой – с повышением спроса цены на жильё растут;
• снижение уровня жизни заёмщиков – они обязаны выплачивать не только тело кредита, но и проценты;
• искажение мотивации потребителя – он не оценивает реальную стоимость квартиры в целом, обращает внимание только на первоначальный взнос;
• увеличение цен на недвижимость, так как количество квартир практически неизменно, а рост спроса автоматически сказывается на стоимости;
• снижение ипотечной ставки приводит к возникновению «дешёвых» финансов;
• конкуренция между кредитными организациями, предлагающими выгодные условия для оформления ипотеки вплоть до оформления без первоначального взноса;
• снижение платежеспособности граждан;
• спад на рынке спроса.

Последствия ипотечного «пузыря» заключаются в том, что заёмщики не в состоянии вносить взносы самостоятельно. Стоимость недвижимости снижается, в случае её продажи нельзя погасить остаток задолженности. Итогом становится появления ипотечного «пузыря». Чем больше таких случаев, тем больше объём ипотечного «пузыря» и серьёзнее последствия. Увеличивающиеся цены стимулируют появление новых заёмщиков, цены растут – круг замыкается.

Если заёмщики прекращают обслуживать ипотеку, убытки несут банки, им необходимо формировать дополнительные резервы, что приводит к снижению прибыли. Схожая ситуация у девелоперов – они не могут обслуживать собственные кредиты. В результате снижения доходов банки предъявляют более строгие требования при выдаче кредитов, девелоперы вынуждены остановить строительство, так как нет средств для его продолжения. Ипотечный «пузырь» приводит к значительным потерям в двух крупных секторах экономики – строительном и банковском.

Свой вклад вносит депрессия в экономике, этот эффект проявляется через некоторое время. Заёмщики тратят существенную часть бюджета на приобретение квартир, выплату «тела» кредита и процентов, снижают затраты на прочие товары и услуги. Поступления от новых кредитов не могут перекрыть затраты на выплаты, возникает риск рецессии в экономике. Чтобы сделать жильё более доступным, важно развивать строительство, а не предоставлять «дешёвые» кредиты.

Примеры в мировой практике

Яркий пример ипотечного «пузыря» – кризис 2008 года в США. Он негативно сказался на экономике многих стран. Из-за просрочек или невыплаченных займов по кредитам в трудной ситуации оказались кредитные организации. Это привело к массовому изъятию жилья у должников в пользу банка. Проблемы в банковском секторе спровоцировали обвал акций и облигаций США, снижение биржевой активности.

Основными причинами экономисты называют конкуренцию в банковском секторе, кредиты с привлекательными условиями, минимальными первоначальными взносами. Это привело к развитию ипотечного рынка, росту строительства, снижению цен на недвижимость. Но платежеспособность заёмщиков снизилась, они не смогли вернуть кредиты. Многие кредитные организации заключали договоры на условиях, что в качестве залога могла выступить только приобретаемая недвижимость, погасить задолженность за счёт взыскания другого имущества было невозможно.

Серьёзная, но не критическая, ситуация в РФ. Тревогу вызывает ипотека, которую застройщики предлагают на ставках, близких к нулю. В конце 2022 года объём ипотечных кредитов достиг рекорда в истории рынка. Число просроченных кредитов составляет 0,5% от общего количества, в то время как в США этот показатель достигал 2,4%. Эксперты уверяют, что тему «пузыря» можно поднимать при достижении уровня просрочки 2%.

Ситуация в России далека от кризиса, он может наступить, если цены на жилье снизятся примерно на 10%. Повторение ситуации 2008 года в США маловероятно, государство контролирует деятельность банков, отзывает лицензии у организаций, проводящих рискованную политику. В стране минимальное количество займов, обеспеченных исключительно залоговым объектом.

Грозит ли заёмщикам Казахстана ипотечный «пузырь»

Эксперты выдвигают разные версии. В период пандемии в Казахстане наблюдался рост строительства жилья. Причина – выделенные государством средства на развитие жилищной отрасли. В 2021–2022 гг. число заявок на ипотечное кредитование выросло примерно на треть, увеличилось количество одобренных. Многие банки намерены снизить процентные ставки для увеличения числа кредитов.

В стране работают льготные программы, основные из них:

• «Баспана хит»;
• «7-20-25»;
• «Умай» для женщин и др.

Государственная политика создала опасный прецедент, так как государство заменило частное ипотечное кредитование. Это привело к риску образованию «пузыря». До 2020 года наблюдался резкий спрос на жильё, соответственно, выросли и цены на первичном и вторичном рынках.

На данный момент на рынке жилья в Казахстане отмечен существенный спад. По состоянию на середину 2022 года число сделок купли-продажи снизилось на 34,3%, это относится ко всем регионам государства. Максимальное количество сделок заключено в Астане и Алматы.

В государстве не разработана прозрачная система контроля цен на недвижимость, стоимость жилья опережает рост заработной платы жителей, приводя к появлению просрочек в льготном кредитовании. Просрочки – признак того, что экономика не справляется с ситуацией. В первую очередь необходимо озаботиться организацией новых рабочих мест, повышением уровня жизни. В этом случае банки смогут без опаски оформлять кредиты.