Ипотечный договор: все, что должен знать заемщик

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Обновлено 05.07.2024

Приобретение жилья в кредит – это достаточно рискованная финансовая операция. Но для многих казахстанских семей долговое обязательство – это единственная возможность решить свой жилищный вопрос и навсегда отказаться от аренды жилья или совместного проживания с родственниками. А чтобы снизить вероятность потери недвижимости, выступающей имущественным обеспечением по кредиту, важно не только правильно оценить свою платежеспособность, но и ознакомиться со всеми пунктами соглашения, которое подписывается сторонами при заключении кредитной сделки. Расскажу о некоторых моментах связанных с договором.

Почему нужно читать ипотечный договор

Банки предлагают типичные образцы договоров, а всю актуальную информацию о параметрах кредитования можно узнать из программы, где они представлены в более сжатом и понятном виде – именно так свое нежелание ознакомиться с документом объясняют многие потребители, которые спешат получить деньги на покупку ипотеки. Но подобная небрежность к деталям может обернуться неоправданными расходами или даже потерей недвижимости, которая была передана банку в качестве предмета залога, так как впоследствии, если дело дойдет до судебного разбирательства, окажется, что права и возможности заемщика крайне ограничены действующим документом.

При заключении кредитной сделки банк и заемщик подписывают письменное соглашение, в соответствии с которым одна сторона получает от второй стороны деньги на приобретение квартиры в кредит, оформленной в качестве имущественного обеспечения долгового обязательства. Срок действия такого документа указан отдельным пунктом, а в самом тексте определены все условия и нюансы взаимоотношений сторон в ходе выполнения кредитного обязательства.

Как показывает практика, банки стараются не ущемлять свои возможности по взысканию средств, поэтому права заемщиков в рамках ипотечных договоров крайне ограничены. На основании такого документа гражданин фактически не может снять с себя долговое обязательство, уклониться от оплаты указанных платежей и сборов или сохранить жилье в случае возникновения безнадежной задолженности (даже тяжелая болезнь или потеря основного источника получения доходов не будет считаться смягчающим обстоятельством для суда). Но, пользуясь низкой юридической грамотностью населения, некоторые банки предлагают к подписанию документы, которые содержат в себе явно кабальные и крайне невыгодные условия использования средств, а в ипотечных программах намеренно не указывают отдельные положения, снижающие привлекательность кредитования.

Чтобы удостовериться в том, что кредитор предлагает простые и понятные условия, а в договоре нет пунктов, которые явно противоречат положениям программы, заемщику никогда не стоит спешить с подписанием такого документа, тем более что он не может быть расторгнут после заключения сделки. Важно ознакомиться с типовым текстом соглашения сначала на этапе подачи заявки, а готовый экземпляр прочитать непосредственно перед выдачей ипотеки, чтобы убедиться в том, что в нем не появились новые пункты, которые явно противоречат интересам заемщика. При этом никогда не стоит отказываться от помощи юриста, если какие-то термины или определения покажутся непонятными или противоречивыми: учитывая важность ипотеки, лучше лишний раз воспользоваться услугами специалиста, который не только даст соответствующие пояснения, но и подготовит рекомендации относительно целесообразности подписания предложенного документа.

На что обратить особое внимание

Если заемщик досконально изучит ипотечный договор, он сможет избежать многих проблем и сложностей в процессе оплаты ежемесячных платежей. Нередко спорные ситуации возникают из-за нежелания граждан тратить время на чтение предложенных документов, хотя банк всегда предоставляет им такую возможность и никогда не торопит с подписанием.

Несмотря на то, что изучить следует весь текст соглашения, отдельное внимание следует уделить следующим положениям:

• Права кредитора, предоставившего ипотеку. В первую очередь это касается пункта о возможности в одностороннем порядке менять какое-либо условие кредитования (например, процентную ставку). Заемщику лучше не сотрудничать с банком, если он делает его заложником ситуации и не учитывает его интересы при кредитовании.
• Размер комиссий. Несмотря на то, что в положениях программы должны быть обозначены все обязательные платежи и комиссии, лучше убедиться в том, что в договоре не указаны дополнительные сборы, которые придется оплатить при оформлении или погашении ипотеки. При этом важно помнить, что банк вправе взимать как фиксированный размер комиссий, так и процентный платеж, размер которого напрямую зависит от объема ипотечного обязательства.
• Ставка вознаграждения за использование заемных средств. Ипотека выдается клиенту не только на условии возвратности, а и платности. Соответственно, размер вознаграждения банка всегда обозначен отдельным пунктом, от которого зависит объем переплаты и совокупная сумма расходов заемщика. При этом ставка может быть фиксированной (не меняться на протяжении всего срока действия договора) или плавающей. И хотя второй вариант часто кажется клиентам более выгодным, следует понимать, что в случае изменения ситуации на кредитном рынке банк вправе пересмотреть плавающую ставку (как правило, в сторону повышения), что отразится на совокупной сумме расходов по обслуживанию задолженности.
• График оплаты платежей. Выплата ипотеки осуществляется ежемесячными платежами, о размере которых потребитель должен быть уведомлен до момента заключения кредитной сделки. При этом предпочтительно, чтобы график был представлен в виде отдельного документа (дополнения к соглашению), заверен печатью и подписями участников процесса кредитования.
• Условия досрочного погашения. Банк обязан четко обозначить возможности клиента по досрочной выплате ипотеки и порядок осуществления таких платежей. В этом пункте должны быть указаны все нюансы совершения такой операций и предварительные действия пользователя (например, за 2 недели известить о планируемом досрочном погашении соответствующим письменным уведомлением).
• Размер штрафных санкций. Любое нарушение условий кредитного договора чревато штрафными санкциями. В зависимости от политики банка, за несоблюдение порядка внесения обязательных платежей на просроченную задолженность может начисляться пеня, что способствует увеличению суммы обязательства. Кроме того, может быть указано, что при просрочке кредитор повышает процентную ставку, что нежелательно для клиента.
• Страховка. Обязательное страхование предмета залога (недвижимости) или личное страхование клиента – это неизменное требование банков при заключении ипотечных сделок. Но это должно быть отражено в документе с подробным описанием условий страхования. В тексте также может быть указана конкретная компания для сотрудничества, что существенно ограничит возможности клиента (он впоследствии не сможет выбрать другого страховщика для минимизации своих расходов).

Ипотечный договор – это очень важный документ, так как при наличии в нем ошибок или неточностей клиент рискует понести большие убытки или оказаться без жилья. Поэтому еще на этапе ознакомления с условиями кредитования его типовой образец стоит показать стороннему специалисту, который проанализирует законность требований банка, объяснит, чем рискует заемщик при подписании соглашения и предупредит о юридических нюансах и возможных подводных камнях. А если клиенту будут непонятны отдельные пункты документа, то он должен будет обратиться за разъяснениями к юристу банка, который вряд ли откажет в предоставлении такой помощи.

Форс-мажорные ситуации

Чтобы у банка не было возможности воспользоваться определенной жизненной ситуацией для изъятия жилья, при изучении ипотечного договора заемщик должен уделить особое внимание условиям расторжения действующего соглашения: в этом случае кредитор может потребовать немедленного погашения оставшейся суммы задолженности, что «осилит» далеко не каждый потребитель. А, не получив деньги в обозначенный срок, банк, опираясь на положения соглашения, сможет инициировать принудительное взыскание, что явно не в интересах клиента.

Несмотря на то, что банкиры не заинтересованы в изъятии жилья (в случае прекращения соглашения они теряют доходы будущих периодов), не стоит сознательно становиться заложником ситуации и наделять кредитора неограниченными правами и возможностями. Не исключено, что через несколько лет финансовое состояние банка ухудшится и он, воспользовавшись «лазейкой» договора, сможет его расторгнуть, поставив клиента перед фактом обязательной оплаты задолженности. В связи с этим следует внимательно изучить пункты, определяющие перечень форс-мажорных ситуаций, при которых действие соглашения может быть прекращено со всеми вытекающими отсюда последствиями. Важно, чтобы перечисленные условия были разумными, и такая возможность не появлялась после первой же просрочки в несколько дней.

С другой стороны, предпочтительно, чтобы в документе были перечислены форс-мажорные ситуации, при которых клиент вправе рассчитывать на уступки со стороны банка, а также описаны способы урегулирования сложившихся обстоятельств. В частности, если потребитель становится нетрудоспособным и теряет возможность своевременно оплачивать платежи, то договором может быть предусмотрено, что в этом случае банк продает предмет залога, вырученными деньгами погашает текущую задолженность и закрывает кредит. И хотя потеря работы и основного источника получения доходов не считаются форс-мажорными ситуациями (это самые распространенные причины возникновения просрочек по ипотеке), в целом ряде случаев на основании такого пункта клиент может снять с себя неподъемное долговое обязательство с минимальными для себя последствиями. Правда при этом все равно не удастся вернуть ранее оплаченный первоначальный взнос и сохранить залоговую недвижимость, которая являлась имущественным обеспечением по кредиту.

Индивидуальные условия

В соответствии с нормами действующего законодательства, гражданин наравне с кредитором может принимать самое непосредственное участие в разработке текста ипотечного договора. Он вправе вносить собственные предложения или исправления, которые будут определять условия обслуживания задолженности на протяжении всего срока кредитования. А это значит, что заемщик, который не согласен с каким-либо положением документа, может направить банку предложение об его изменении, а тот в свою очередь обязан отреагировать на обращение в течение 30 дней с момента получения. В зависимости от предложения заемщика, кредитор обязан направить:

• Письменное согласие на изменение условий. В этом случае ипотечный договор считается измененным по факту получения извещения.
• Отказ (т. е. банк не будет менять текст или отдельные пункты).
• Согласие на внесение правок при соблюдении определенных условий (например, предложение клиента будет учтено, если он внесет большую сумму первоначального взноса).

Если заемщик не согласен с позицией банка, то он может обратиться в суд для изменения условий кредитования в принудительном порядке. Но даже при наличии веских оснований не стоит рассчитывать на удовлетворение такого требования (судебная тяжба – длительный и дорогой процесс, который может оказаться бесперспективным для гражданина), так как намного проще найти банк, который более лоялен к потребителям.

В целом ипотечные договора имеют стандартную форму и содержат утвержденный перечень пунктов, в которых обозначены основные права и обязанности сторон. В их разработке всегда принимают участие опытные юристы, в связи с чем заемщики фактически лишены возможности расторгать такие документы с минимальными для себя потерями. Впрочем, даже если соглашение будет признано ничтожным, максимум, на что может рассчитывать клиент – это на списание процентов, а вот основную сумму долга (средства, которые были предоставлены на приобретение жилья) все равно придется вернуть по собственной инициативе или по решению суда.

Банкиры редко идут на уступки и не хотят соглашаться на внесение изменений в утвержденные образцы документов, так как это не соответствует их интересам. Поэтому если клиент будет требовать каких-либо правок, ему просто откажут в кредитовании, опасаясь, что он впоследствии попытается оспорить сделку или перестанет платить. Единственное, чего можно добиться – это пересмотра утвержденного графика погашения. Но это возможно только в том случае, если потребитель сможет доказать факт ухудшения финансового состояния соответствующими справками, исходя из чего кредитор согласует ему новый порядок внесения платежей, чтобы упростить задачу по выплате ипотеки.