Что важно знать о залоге имущества в банк при оформлении кредита

Автор страницы

Арнур Еркенбаев

С 2018 года штатный эксперт редакции портала Zanimaem.kz с опытом работы более 11 лет в финансовой сфере.
Работал в МФО КазКредитЛайн и Нурбанке. Изучал финансы и кредит в КАЗНУ. Отвечает за публикации текстов, проверку информации, аналитику.

Обновлено 04.07.2024

Кредиты с обеспечением – одни из самых выгодных для заёмщика. Если банк берёт в залог имущество, это снижает его риски при невозврате долга. Взамен он может предложить более выгодные условия – увеличение суммы, срока и/или снижение процентной ставки. Но клиент, отдавая в залог жильё или авто, сталкивается с ограничениями.

Что может быть залогом

Залогом становится имущество, которое в случае невыплаты банк реализует, чтобы погасить кредит. Это может быть:

• квартира или частный дом;
• авто;
• участок земли;
• коммерческая недвижимость, например офис;
• гараж;
• складское помещение;
• деньги на счете;
• оборудование предприятия и др.

При кредитовании физических лиц есть два варианта для передачи имущества в залог:

• залоговые кредиты, где недвижимость или авто, которые уже есть у заёмщика, передаются банку;
• кредиты под залог приобретаемого имущества, чаще всего эта ипотека и автокредит.

Выбор обеспечения у юридических лиц при кредитовании шире. Так, банк может принять в залог, например, готовую продукцию, заключённые контракты, технику.

Предоставление залога можно сочетать с другими видами обеспечения, например, передавать банку жильё и одновременно привлекать поручителей и созаемщиков. Имущество может полностью обеспечить кредит (в случае его реализации банк на 100% погасит заложенность) или частично (например, оценочная стоимость автомобиля покрывает не всю задолженность, а только 60–70%).

Заёмщик не всегда может выбирать, чем обеспечить кредит. Например, если он оформляет ипотеку, то залогом может стать только приобретаемые дом или квартира. Это же касается и автокредитов. А вот обычные программы кредитования с обеспечением дают возможность выбора – банк может предлагать набор вариантов залога, каждым из которых клиент может воспользоваться.

Требования банков к залоговому имуществу

Квартиру в аварийном доме или 20-летнее авто с огромным пробегом банки не смогут принять в залог – такое имущество считается неликвидным, реализовать его будет практически невозможно или вырученная сумма не покроет обязательства заёмщика.

Поэтому к имуществу клиентов банки в целом предъявляют такие требования:

1. Достаточная рыночная стоимость. Она необходима, чтобы в случае форс-мажора банк мог компенсировать как минимум сумму основного долга и начисленных процентов по кредиту. Кроме того, в нее всегда включаются возможные издержки, например, связанные с продажей имущества. Рыночную стоимость стандартно определяют по результатам оценки эксперта. Ещё возможен расчёт путём использования понижающих коэффициентов, но они разные для, например, оборудования и автомобиля. В среднем по залоговым кредитам заемщик может получить до 80% от оценочной стоимости, а от 10 до 20% банк оставляет для возможных издержек. То есть, если залоговое авто оценили в 5 млн. тенге, кредит на сумму более 4 млн. тенге вряд ли одобрят.
2. Достаточная ликвидность. Она напрямую связана с рыночной стоимостью. Под этим термином понимают возможность банка быстро реализовать объект залога по максимальной цене. Ликвидным считается такое имущество, которое можно продать в течение 1–3 месяцев. Это могут быть новые квартиры в хорошем районе, желательно в новостройках, авто из салона, деньги на банковских счетах, востребованные коммерческие помещения. При определении ликвидности учитываются спрос на такое имущество, его оценочная стоимость. Кроме того, в отношении оборудования важен отраслевой фактор – если компания, которая заложила его в банке, единственная на рынке, то продать технику быстро не получится, т. к. спроса просто не будет.
3. Возможность оформить юридически чистую сделку. Прежде всего это касается жилья. Банку невыгодно принимать в залог квартиры, в которых прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица. Чем больше проблем будет с документами при реализации имущества, тем менее оно приемлемо для кредитора. Поэтому в идеале не должно быть обременений, залог не должен быть под арестом, находиться в другом банке, заёмщик обязан распоряжаться имуществом на законных основаниях.

Когда банки решают, принимать ли имущество в залог, они руководствуются несколькими факторами:

• авто – в идеале должно быть новым из салона или с минимальным пробегом, возрастом не старше 1–2 года, без повреждений и в исправном техническом состоянии;
• квартиры предпочтительны на первичном рынке, если это вторичный рынок – дома не должны быть аварийными, желательно, чтобы в жилье не были прописаны несовершеннолетние дети, недвижимость не была поделена на доли нескольких собственников;
• коммерческая недвижимость, склады, гаражи и др. – кроме оценочной стоимости банк учтёт спрос на такое имущество, например, выяснит, реально ли будет продать офис на окраине города, если клиент не будет платить.

Самые большие сложности возникают с продукцией – в некоторых банках можно получить кредит под залог урожая. Но проблемы могут возникнуть, если продукция скоропортящаяся.

Как оформляется залог

Процесс оформления имущества в залог при кредитовании:

1. Клиент обращается в банк и согласовывает предмет залога. Если кредитора всё устраивает, необходимо собрать все документы на имущество.
2. Для передачи квартиры, авто и др. подписывается отдельный договор. В нём должны быть указаны предмет залога, оценочная стоимость, размер и срок исполнения обязательств, данные залогодержателя и залогодателя. Кроме того, банк имеет право прописать правила использования залога заемщиком.
3. Если собственников имущества несколько, нужно согласие каждого из них. В этом случае заёмщик вместе с другими собственниками обращается к нотариусу и пишет заявление. Сложнее, если хотя бы один из собственников – несовершеннолетний. Тогда родители должны подтвердить, что в случае невыплаты долга смогут обеспечить детей жильём. Ещё сложнее, если собственник не может лично написать согласие, относится к пропавшим без вести, находится на лечении в психиатрической больнице, местах лишения свободы – скорее всего, такую квартиру банк не примет.
4. После подписания договора на предмет залога накладывается обременение. Имущество всё так же принадлежит заёмщику, но с ограничениями, которые будут действовать, пока он полностью не погасит задолженность. В то же время банк имеет право распоряжения залогом.

Оценка рыночной стоимости – обязательный этап. Для этого с оценочной фирмой нужно заключить договор на проведение работ. Заёмщику озвучат дату и время осмотра, эксперт проверит имущество, сфотографирует его и сформирует отчёт – это займёт около 2–3 дней, если нет незаконной перепланировки, а все правоустанавливающие документы на руках.

Ограничения на использование залога

Как только на имущество клиента будет наложено обременение, он сможет пользоваться им с ограничениями.

В отношении жилья:

• переоформить дом или квартиру на третье лицо не получится, пока не снято обременение – нельзя продать или подарить жильё просто так, необходимо получить на это согласие банка, с чем обычно возникают сложности;
• часто в договор включают пункт, согласно которому для регистрации в квартире или доме людей нужно получать согласие банка, причём количество прописанных также может быть ограничено;
• нередко банки запрещают сдавать недвижимость в аренду, хотя обычно этот факт не проверяют, но если подобное выяснится, к заемщику могут быть применены штрафные санкции.

В отношении автомобиля:

• часто банки просят заложить не только авто, но и паспорт транспортного средства (ПТС);
• водителю не запрещают пользоваться автомобилем, но продать или подарить его можно только при согласии банка;
• авто быстрее, чем недвижимость, может стать неликвидным – проблемы могут возникнуть, если водитель попадёт в аварию, из-за чего рыночная стоимость объекта залога снизится.

В отношении кредитов с другими вариантами залога действуют примерно те же правила. Например, если банк принимает оборудование, для его продажи владельцу нужно получать согласие. Это же касается и гаражей, складов, нежилой или коммерческой недвижимости.

Что будет с залогом, если заемщик перестанет платить

Если заёмщик не внесет очередной платёж, банк не будет сразу же реализовать движимое или недвижимое имущество. Просрочки длительностью до 90 дней ещё не считаются безнадежными. Поэтому вначале банк будет искать другие инструменты, чтобы взыскать долг – обратится к коллекторам, предложит клиенту реструктуризацию, рефинансирование и другие варианты.

Когда кредитор понимает, что долг точно не будет погашен, он вправе реализовать имущество. Но сделать это можно только по решению суда:

• банк подаёт иск в суд;
• если решение принято в пользу кредитора, он получает исполнительный лист, который отправляют судебным приставам;
• после этого можно инициировать торги;
• на торгах имущество реализуют, а с вырученных денег погашают задолженность;
• если часть денег остается, их передают заёмщику.

На любом этапе клиент банка может оспорить решение суда, что часто затягивает продажу залога.

Реализация залога банком – обычно крайняя мера. Для кредитора это невыгодное мероприятие. Во-первых, оно занимает много времени: от досудебного урегулирования до поиска покупателя на жильё, авто или другое имущество. Во-вторых, в этом случае не всегда удаётся выручить сумму, которая покроет размер задолженности – нередко заёмщик всё равно остаётся должен банку, особенно, если он перестал платить вскоре после подписания кредитного договора или «набежали» большие проценты за просрочку.

Преимущества и недостатки залоговых кредитов

Основные плюсы кредитных программ с обеспечением:

• сумму и срок можно увеличить, а ставку снизить;
• банк может не требовать страхования жизни и здоровья;
• банк может одобрить заявку клиенту с более низким, чем обычно, доходом.

Недостатки:

• на имущество накладывается обременение, которое снимается, только когда долг полностью погашен;
• не каждое имущество может стать залогом, причём в разных банках требования разные;
• оценку объекта чаще всего приходится оплачивать заёмщику;
• на 100% оценочной стоимости кредиты не дают – на залоговый дисконт обычно оставляют от 10 до 20%, это делается для того, чтобы сократить риски, если имущество подешевеет или возникнут проблемы с его реализацией;
• чаще всего залог нужно страховать, а без полиса ставка может быть выше;
• залоговые нецелевые кредиты сложнее рефинансировать – банки не хотят участвовать в перерегистрации обременения.

Залоговые кредиты позволяют не только получить большую сумму под выгодную процентную ставку. Имущество служит своеобразной гарантией выплаты долга для банков, поэтому требования к заёмщику часто более лояльны. Но важно понимать, что до момента, пока вся задолженность не будет закрыта, клиент будет ограничен в использовании своего имущества – не сможет подарить его, продать, обменять, если не получит согласия банка. Да и потенциальные покупатели редко хотят приобретать автомобиль или недвижимость с обременением.

Вопрос-ответ

Можно ли поменять залог?

Смена предмета залога возможна, если согласен банк. При этом важно, чтобы новый залог подходил под требования кредитора – был ликвидным, его оценочная стоимость была бы не меньше, чем сумма кредита и др.

Можно ли в качестве залога использовать имущество третьих лиц?

Чаще всего – нет. Правоустанавливающие документы должны подтверждать, что владелец имущества и обратившийся за кредитом клиент – одно лицо. Теоретически возможно получение согласия третьего лица о том, что он готов передать своё имущество в залог. Но на практике банки не хотят связываться с такими схемами.

Можно ли одновременно использовать два и более залога?

Технически заёмщик может предоставить банку два залога, например, автомобиль и квартиру. Обычно это делается для того, чтобы максимально увеличить сумму кредитования.